Российский рынок аренды коммерческой недвижимости переживает этап глубокой трансформации. На фоне макроэкономических изменений и сдвига потребительских паттернов формируются новые правила игры для арендодателей, арендаторов и инвесторов.
Ключевые сегменты: динамика и вызовы
Офисная недвижимость
- Ставки аренды в Москве достигли исторического максимума — 31,0 тыс. руб./кв. м в год (рост на 28% год к году).
-
Вакантность остаётся на рекордно низком уровне — 4,5% по России.
-
Дефицит качественных площадей класса A и Prime подталкивает арендаторов к компромиссам: переезде в периферийные локации или согласию на завышенные ставки.
-
Инвестиции в сегмент сократились на 34% г/г, но офисы сохраняют лидерство по доле вложений (35% от общего объёма).
Складская недвижимость
- Объём ввода новых площадей в I полугодии 2025 года составил 2,7 млн кв. м (+22% г/г). К концу года ожидается рекорд — 7,6 млн кв. м.
-
Вакантность в Москве и МО выросла с 1,5% до 4,2%, что сигнализирует о переходе к рынку арендатора.
-
Ставки на существующих объектах прогнозируются к снижению до 10,5 тыс. руб./кв. м/год, тогда как в новостройках остаются высокими.
-
Инвестиции упали на 25% г/г, но 94% сделок приходится на покупку для сдачи в аренду.
Торговая недвижимость
- Вакантность в Москве достигла 10% (+2 п. п.), что связано с уходом международных брендов и ростом онлайн‑ретейла.
-
Ставки аренды стабилизируются на фоне замедления спроса.
-
Трансформация форматов: ТЦ превращаются в многофункциональные пространства с дарксторами, шоурумами и мини‑офисами.
-
Инвестиции выросли на 16% г/г благодаря крупным сделкам (например, продажа ТЦ «Времена года»).
Гостиничная недвижимость
- Загрузка в Москве — 72%, в Санкт‑Петербурге — 61%.
-
Тарифы выросли на 11% г/г (до 12,0 тыс. руб. за номер в Москве).
-
Инвестиции увеличились на 27% г/г, смещаясь в сторону девелопмента под госпрограммы.
Драйверы изменений
Жёсткая денежно‑кредитная политика ЦБ: высокая ключевая ставка снижает инвестиционную привлекательность недвижимости.
Дефицит качественных объектов в ключевых локациях поддерживает ставки в офисах и складах класса A.
Рост внутреннего туризма стимулирует гостиничный сегмент.
Цифровизация ретейла ускоряет трансформацию торговых пространств.
Спрос на гибкость: бизнес переходит к коворкингам, serviced offices и краткосрочной аренде.
Прогнозы на 2026 год
Офисы: замедление роста ставок до 6,3% в Москве (против 16,7% в 2025).
Склады: продолжение коррекции ставок на фоне избыточного предложения.
Торговля: фокус на редевелопмент и многофункциональные форматы.
Гостиницы: умеренный рост при сохранении высокой загрузки.
Выводы
Рынок коммерческой недвижимости входит в фазу стабилизации после периода экстремального роста. Ключевые тренды:
- смещение инвестиций в дефицитные сегменты (склады класса A, street retail);
-
рост популярности гибких форматов аренды;
-
усиление роли региональной экспансии (особенно в складском сегменте);
-
адаптация торговых и офисных пространств под новые потребности бизнеса.
Для участников рынка критически важны гибкость, цифровизация и фокус на качество активов.
